1+6营销理论，强化了楼盘营销的“概念核心”，规划建设、项目包装、营销推广、价格策略、售后服务和物业管理等都统一于这一核心思想，共同服务楼盘销售。1+6营销理论扩大了楼盘营销的意义，明确了楼盘的建设与售后服务也是营销的一部分。

    1+6营销理论认为，楼盘的营销实际从房地产项目选址的那一刻起就开始了。

    其实，选址、规划、建设、推广、销售、服务、管理，每一个环节，都关系着楼盘营销的最终成败。1+6营销就是将对这些元素进行统筹整合，使每一个环节都有助于楼盘销售。

    1+6营销将房地产开发与经营的全过程进行系统化的管理，使其形成楼盘营销的六大体系，即由市场调研、项目定位构成的项目定位调研体系；由概念设计、项目包装构成的项目识别体系；由规划、设计、施工构成的项目建设体系；由销售策略、销售管理等构成的销售体系；由推广策略、媒体整合构成的传播推广体系；由价格策略和价格管理构成的价格体系；由售后服务、物业管理构成的售后服务体系。这六大体系在一个共同的思想协调统一下，构成一个有机的1+6营销体系。

     站在市场的角度，去考虑项目的选址；然后，在特定的市场背景里，在特定的地块环境下，确定开发朝向；由城市特征、地块特质、市场需求、政策环境等整合起来，设计明确的楼盘概念；然后由这一概念来指导规划设计、指导形象建设、指导营销推广以及售后服务和物业管理。使规划设计，到售后服务、物业管理等，环环相扣，相互补益，共同促进楼盘销售，从而实现综合效益的最大化。

    一个天生丽质的女人，天生丽质是其先天条件，要成为一个与众不同，独领风骚优秀的模特，还必须从外在形象，到文化底蕴全面塑造。而塑造的方向，还必须符合特定人群的审美情趣，这样才有市场。

    广州奥林匹克花园坐落于广州洛溪地区，占地面积250亩，是奥林匹克花园的开山之作。从1999年至2000年开发完毕，并全部售罄，创造了5次推盘5次排队抢购一空的辉煌业绩，累计售出商品房近2000套，共计面积25万平方米，并创造了当年开发、当年销售、当年入住的楼市奇迹。连续两年被评为“广州十大明星楼盘”。

    广州的“奥林匹克花园”，其口号为“运动就在家门口”，在楼盘的规划设计、VI包装、传播推广、社会公关等各个环节都围绕着“运动、健康”这个主题概念运作，其目标消费群也就定在热爱运动的人群，目标十分明确。因此，楼盘概念在楼盘营销中占有重要地位。

    1+6营销中的楼盘概念是建立在地块特质与市场需求基础之上，并具有市场识别力和目标客户亲和力的楼盘主题，在项目建设与营销中起纲领性作用。楼盘概念是楼盘个性化的主题特征，是项目定位市场化的表现形式。反过来讲，楼盘开发与推广的任一过程或环节，都是概念建设的一部分，从而使抽象的概念具有具象的基础。

    与众不同的概念，可以丰富楼盘的外延价值，达到实现更大利润的目的。楼盘概念是楼盘或社区的灵魂，概念与物业的关系，是灵与肉的关系。新颖的楼盘概念，能打通建筑与客户之间的屏蔽，产生极强的亲和力。

    楼盘概念能极大地丰富楼盘文化，从而增强楼盘核心竞争力。楼盘概念也是解决楼盘表达力最重要的手段，它能以丰富的内涵和亲和的形象，作用于目标客户群。

    在媒体中常能看到楼市“概念没落”说法。在房地产界，我们也总会听到“一个概念救活一个楼盘”的动人故事，譬如某一个濒临“死亡”的楼盘，在某房产营销高手的点拨之下“起死回生”，掀起抢购之风，这样的故事让我们为营销概念在楼盘销售之中的神奇作用叫绝。不过，在如今的楼市，一个楼盘想仅仅靠一个概念来打动消费者已成为“天方夜谭”了。

    而这里的所谓“概念”，不是1+6营销中所提的真正概念，只能看作是楼盘的一个广告语或一个卖点。譬如靠地铁就称“地铁概念”，靠轻轨就称“轻轨概念”，靠近体育馆就叫“奥运社区”，靠近高尔夫球场就叫“高尔夫社区”等等。炒作和哗众取宠之嫌自然暴露无遗，必定让人反感。像近年来炒得很火的“亲水住宅”，很多人认为靠近水岸或住宅之内能见到水都可以称之为“亲水住宅”，其实这是一种误解，更是对住宅市场的误导，真正的“亲水住宅”应该是业主在小区内就可以与大自然的水亲近、嬉戏，真正享受到与水相融的乐趣的住宅。

    一些人“为赋新诗强说愁”，牵强附会甚至凭空想象，提出的概念大大脱离了楼盘的实际，徒有虚名，让消费者对概念已失去信任。因此，此类“概念的没落”，自然在情理之中。

    概念建设与所谓的概念炒作具有本质的区别。概念炒作往往是在楼盘销售阶段才“寻找”的概念，它对楼盘的规划建设等失去了指导意义，与楼盘的真实现状往往是脱离的。因此，可以把这种楼盘概念理解为楼盘广告的创意主题。炒作概念，实际上是把概念当作哗众取宠的噱头，从而失去市场的信任。

    一个好的概念应该把握这个楼盘的实质，才能帮助客户更好地理解楼盘的内涵，从而促进楼盘的销售；如果一个概念无法真正传达楼盘自身的优势与个性，不但购房者不会买账，也会在一定程度上损害楼盘自身的形象

    1+6营销中的概念建设，是楼盘规划设计，宣传推广等各个环节所遵循的指导思想，在市场推广中，它代表并反映楼盘特质的，是楼盘文化与精神内涵表述形式，是楼盘特质与目标群体特质的沟通媒介，会很自然地被市场认同。

 

 

■区域房地产市场现状及趋势

　经济环境

  政策环境

  金融环境

  行业环境

　房地产市场的总体供求现状

　市场板块的划分及差异

　平均价格走势及市场价值发现

  未来价格预测

■项目竞争市场调研

竞争楼盘基本资料

户型结构详析

规划设计

销售推广：策略、模式、资料

综合评判

■项目地块开发调查分析

项目土地性质调查

　地理位置

  地质地貌

  土地面积及红线图

  三通一平现状

■项目用地周边环境调查：

　人文特征

  自然特征

地块周边建筑物

  绿化景观

  自然景观

  历史人文景观

  环境污染状况

■地块交通条件调查：

　市政路网

　公交状况现状及其 远景规划

　对外的公路、铁路、航空状况

  进入项目地块的直入交通网状况

■周边市政配套设施调查：

　购物场所             

　文化教育

医务卫生            

　金融服务

　邮政服务            

　生活服务

  娱乐、餐饮、运动

 

■项目SWOT分析

■项目核心价值体系的建立。

项目核心竞争力分析

类比土地价值分析

可提升价值判断

项目可实现价值分析

项目核心价值体系的建立

项目核心价值体系的实施策略

 

■项目发展定位研究

市场定位

产品定位

目标群定位

主题定位

价格定位

　形象定位

发展商定位

■目标客户群定位分析

项目所在地人口总量及地块分布情况

项目所在地经济发展及人口就业情况

项目所在地家庭情况分析

项目客户群的定位

 

 

■楼盘概念创意设计

项目名、概念名、道路名、建筑名、组团名，及其以上演绎

■楼盘标识（LOGO）创意设计

项目标志,标准色,标准字体

■广告风格规范

■楼书创意设计风格

■工地环境包装视觉：

  工地围墙

主路网

参观路线

环境绿化

建筑物

■销售中心包装设计

  室内外展示设计                   

  功能区分提示

  大门横眉设计                     

  形象墙设计

  台面标牌                                

  展板设计

　导示牌                                   

■销售人员服装设计提示

■销售用品系统设计              

■示范单位导示牌

■样板房说明牌

■公司及物业管理系统设计：

办公功能导视系统设计

  物业管理导视系统设计

 

■总体规划设计建议提示

总体规划

建筑风格定位

立面色彩提示

园林风格提示

道路规划

社区配套

 

■主力户型选择提示

竞争楼盘户型比较

项目户型配置比例

主力户型设计提示

 

 

■推广策略

■宣传主题

■新闻策划

■广告推广手法

■广告策略

广告总体策略

广告阶段性划分

广告主题

广告创意表现

■广告效果监控、评估及修正

■媒介策略

媒体总策略及媒体选择

媒介组合

投放频率及规模

费用估算

 

■现场包装

■印刷品

■媒介投放

■公共活动

■入市前的印刷品的设计、制作（附下）

■ 推广费用计划

 

 

■整体销售策略

■入市时机的确定及安排

■公关策略

■促销策略

■销售培训

■销售管理

■特殊卖点和销售手段

■项目强势、弱势与对策

■营销推广效果与监控、评估及修正

■效果测评形式

■过程测评

■结果测评

 

 

■售楼均价

■楼层及方位差价

■价格分期策略

■内部认购价格

■入市价格

■价格升幅周期

■升幅比例

■技术调整

■价格变化市场反应及控制

■项目价格、销售额配比表

 

■现场咨询服务

■售后回访服务

■物业管理模式

■社区（商场）配套服务

 

 

 

 

作者博客：/blog/blog.asp?name=yin000001